Änderungen des Mietrechts

Am 01.05.2013 ist das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. Mit diesem sollen für den Vermieter Anreize zur energetischen Sanierung und ein wirksames Instrumentarium gegen sog. "Mietnomaden" geschaffen werden.

Die wesentlichen Änderungen sind folgende:

Beschränkte Einspruchs- und Minderungsrechte des Mieters bei energetischen Modernisierungen: Zur Vermeidung von Verzögerungen bei der Durchführung von geplanten Modernisierungsmaßnahmen wird die Frage, ob der Mieter eine geplante Maßnahme zu dulden hat, nicht mehr dadurch belastet, dass bereits geprüft wird, ob die - auf die Sanierung regelmäßig folgende - Mieterhöhung eine wirtschaftliche Härte für den Mieter darstellt. Erst im anschließenden Mieterhöhungsverfahren wird geprüft, ob eine wirtschaftliche Härte für den Mieter vorliegt. Dies kann dazu führen, dass der Mieter eine geplante Modernisierungsmaßnahme zwar dulden muss, der Vermieter aber ganz oder teilweise gehindert ist, eine Mieterhöhung wegen dieser Maßnahme durchzusetzen.

Des Weiteren ist das Minderungsrecht des Mieters bei energetischen Modernisierungen für drei Monate ausgeschlossen. Unberührt bleibt aber das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen insgesamt nicht mehr nutzbar ist.

Möglichkeit des Wärme-Contracting: Künftig kann der Vermieter die Beheizung auf gewerbliche Wärmelieferung durch ein hieraus spezialisiertes Unternehmen umstellen (sog. Contracting), wenn dies für den Mieter kostenneutral ist und ein Effizienzgewinn erzielt wird. Die Einzelheiten sollen durch eine Rechtsverordnung geregelt werden. Diese liegt allerdings noch nicht vor.

Bekämpfung des Mietnomadentums: Zur Bekämpfung des Mietnomadentums sollen verschiedene Maßnahmen dienen, wie die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung bei Verzug mit der Zahlung der Mitkaution, die Möglichkeit der Sicherung von Zahlungsansprüchen des Vermieters durch einstweilige Anordnung und die Möglichkeit des Erlasses eines Räumungstitels im einstweiligen Rechtsschutz bei Nichtbefolgung einer vom Gericht erlassenen Sicherungsanordnung.

Räumung durch einstweilige Verfügung: Auch wurden die Rechte zur Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügungen z. B. bei Inbesitznahme der Wohnung ohne oder gegen den Willen des Vermieters (z. B. Hausbesetzungen), im Falle vorgeschobener Untermieter (zur Vereitelung von Zwangsvollstreckungsversuchen) oder häuslicher Gewalt ausgeweitet.

Änderungen bei der Räumungsvollstreckung: Zur Senkung der Kosten eines Vollstreckungsauftrages, für den der Vermieter ja kostenvorschusspflichtig ist, wird die Möglichkeit eines beschränkten Räumungsantrages gesetzlich normiert. Des Weiteren wird durch die Änderung des § 885 Abs. 3 S. 1 ZPO nunmehr die Möglichkeit geschaffen, dass der Gerichtsvollzieher den Abtransport und die Einlagerung beweglicher Sachen (wie z. B. Möbel oder Hausrat) auch dann durchführen kann, wenn die zu räumende Person beim Räumungstermin nicht anwesend ist oder die Entgegennahme der beweglichen Sachen verweigert.

Unterbindung des sog. "Münchener Modells": Durch eine Änderung des § 577 a BGB soll das sog. "Münchener Modell" unterbunden werden. Hierbei erwerben Personengesellschaften ein Mietshaus, mit dem Ziel ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen hierzu in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Im "Münchener Modell" wurde schon vor der Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarfs gekündigt, um so den besonderen Kündigungsschutz nach Umwandlung in Wohnungseigentum zu umgehen.

Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen: Durch eine Ergänzung des § 558 BGB können die Bundesländern für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von bisher 20 % auf 15 % binnen drei Jahren absenken.

H. Krumscheid

In folgendem Newsletter erschienen : Newsletter 5/13

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