Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen

Der BFH hat präzisiert, unter welchen Voraussetzungen er Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung langjährig leerstehende Wohnung als vorab entstehende Werbungskosten zum Abzug zulässt und wann Aufwendungen während der Zeit des Leerstandes als Werbungskosten abziehbar sind. Voraussetzung ist, dass die Einkünfteerzielungsabsicht (fort-) besteht und die Vermietungsabsicht ernsthaft und nachhaltig verfolgt wird.

Der Entscheidung des BFH vom 11.12.2012, Az. IX R 14/12, lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger ist Eigentümer eines im Jahre 1983 bezugsfertig gewordenen Hauses. Während die EG-Wohnung selbstgenutzt wurde, war die Wohnung im 1. OG bis August 1997 fremdvermietet, stand seit dem jedoch leer. Streitjahre waren 2004 - 2006. Seit August 1997 schaltete der Kläger etwa alle zwei Monate Anzeigen in einem überregionalen Zeitungsverbund, in denen der die - ausschließlich möbliert angebotene Wohnung - zu einer Miethöhe entsprechend dem städtischen Mietspiegel anbot. Einen "geeignet erscheinenden Mieter" habe der Kläger nicht gefunden. Im DG befand sich ferner ein Zimmer mit Bad, das zu keinem Zeitpunkt vermietet wurde. Der Kläger nutzte es privat als Abstellraum. Zeitungsannoncen schaltete der Kläger nicht, sondern gelegentlich brachte er Aushänge zur Vermietung in der Nachbarschaft an. Für die Streitjahre 2004 - 2006 beabsichtigte der Kläger keine Vermietung.

Die von dem Kläger in den Streitjahren geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigte das Finanzamt wie auch das Finanzgericht wegen fehlender Vermietungsabsicht des Klägers insgesamt nicht.

Der BFH wies die Revision des Klägers als unbegründet zurück.

Nach § 9 Abs. 1 S. 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind nach § 9 Abs. 1 S. 2 EStG bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen, d.h. durch sie veranlasst sind. Aufwendungen können als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn sie anfallen bevor Einnahmen erzielt werden und ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird (st. Rspr., vgl. BFH-Urt. v. 15.01.2008, Az. IX R 45/07, BFHE 220, 264, BStBl. II 2008, 572; BFH-Urt. v. 12.05.2009, Az. IX R 18/08, BFH/NV 2009, 1627).

Voraussetzung für die Berücksichtigung als Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ist, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat. Der endgültige Entschluss zu vermieten - die Einkünfteerzielungsabsicht - kann als innere Tatsache nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden. Mithin muss aus objektiven Umständen auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden. (s. Beschluss des Großen Senats des BFH v. 25.06.1984, Az. GrS 4/82; BFHE 141, 405, BStBl. II 1984, 751). Anhand objektiver Umstände ist der (aufgenommene und fortbestehende, d.h. nicht endgültig aufgegebene) Entschluss zu belegen, wobei die Vermietungsabsicht objektbezogen, d.h. grundsätzlich für jede einzelne Immobilie gesondert zu prüfen ist. Die Feststellungslast für die (fort-) bestehende Einkünfteerzielungsabsicht, deren Feststellung und Würdigung im Wesentlichen dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz obliegt, trägt der Steuerpflichtige (BFH-Urt. v. 09.07.2002, Az. IX R 47/99, BFHE 199, 417, BStBl II 2003, 580).

Für die Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht sind die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Entscheidend sind in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen (so auch BFH-Urt. in BFHE 203, 86, BStBl. II 2003, 940 und in BFHE 223, 186, BStBl. II 2009, 848). Dabei steht es grundsätzlich dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Plazierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihre Bewerbung zu bestimmen; jedoch sind an die Nachhaltigkeit solcher Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen. Sind die vom Steuerpflichtigen selbst unternommenen Bemühungen allerdings nicht erfolgreich, ist er gehalten, sein Verhalten anzupassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung zu suchen als auch seine Vermietungsbemühungen - z.B. durch Einschaltung eines Maklers oder durch Nutzung anderer Bewerbungsmöglichkeiten - zu intensivieren. Ferner ist dem Steuerpflichtigen zuzumuten, durch entsprechende Zugeständnisse bei der Ausgestaltung des Mietverhältnisses (etwa der Vertragslaufzeit oder dem Vertragsgegenstand), bei der Höhe des Mietzinses oder im Hinblick für die für den Steuerpflichtigen aus persönlichen Gründen als Mieter akzeptablen Personen die Attraktivität des Objekts zu erhöhen.

Im vorliegenden Fall hat der Steuerpflichtige nach tatrichterlicher Würdigung des Finanzgerichts jedenfalls keine (fort-)bestehende Einkünfteerzielungsabsicht gehabt. Die vom Finanzgericht festgestellten objektiven Vermietungstätigkeiten reichten auch dem BFH nicht für den Schluss auf die innere Tatsache der Einkünfteerzielungsabsicht aus. Letztlich hat der Steuerpflichtige ihm nicht entsprechend flexibel reagiert und seine Vermietungsbemühungen nicht schrittweise entsprechend angepasst.

In der Praxis sind daher in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (und dem steuerlichen Berater) geeignete Maßnahmen zu unternehmen und diese fortlaufend anzupassen, um so der Feststellungslast des Steuerpflichtigen für die innere Tatsache der Einkünfteerzielungsabsicht nachzukommen. Der Sachverhalt ist entsprechend zu gestalten. Versäumnisse insofern können nicht mehr nachgeholt werden.

Dr. Dieter E. Rabback

In folgendem Newsletter erschienen : Newsletter 3/13

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