Fehlgeschlagener Immobilienverkauf: Verkäufer haftet nicht für Abbruch der Vertragsverhandlungen

Ein Grundstückskaufvertrag ist erst dann für beide Parteien bindend, wenn er notariell beurkundet ist (§ 311b Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Vor der Beurkundung gehen Dispositionen einer Partei im Vertrauen auf das Zustandekommen eines solchen Vertrags grundsätzlich auf eigenes Risiko. Diesen Grundsatz hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 13.10.2017, Az.:V ZR 11/17, wieder bestätigt.

Dem Fall des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Eine Großinvestorin in der Immobilienbranche beabsichtigte, mehrere Eigentumswohnungen an Privatkunden zu veräußern. Hierzu bediente sie sich eines Vermittlers. Ein Interessent meldete sich beim Vermittler. Nach einer Besichtigung im August 2013 teilte er mit, dass er die angebotene Dachgeschosswohnung mit Pkw-Abstellplatz zum inserierten Preis von 376.700 € kaufen wolle. Unmittelbar danach übersandte der Vermittler dem Interessenten den (ersten) Kaufvertragsentwurf. Wenig später informierte der Interessent den Vermittler, seine Bank habe ihm den Kreditvertrag angeboten, er müsse diesen bis Anfang Oktober seiner Bank vorlegen. Er bat deshalb den Vermittler um Mitteilung, ob und ggf. welche weiteren Aspekte dem Kaufvertrag entgegenstünden. Der Vermittler antwortete, aus seiner Sicht bestünden keine Hindernisse, aber die (später beklagte) Investorin müsse noch in das Grundbuch eingetragen werden und es fehlte auch noch die Anzeige der Fertigstellung von Renovierungsmaßnahmen. Gleichzeitig übersandte er dem Interessenten einen weiteren Kaufvertragsentwurf sowie die Teilungserklärung. Daraufhin schloss der Interessent mit seiner Bank den Kreditvertrag über 300.000 €, den er bis Mitte Oktober widerrufen konnte. Am 14.10.2013 informierte der Vermittler den Kläger darüber, dass der Notartermin am 30.10.2013 stattfinden solle. Nachdem die Widerrufsfrist des Darlehensvertrags abgelaufen war, teilte der Vermittler dem Interessenten am 22.10.2013 telefonisch mit, die Investorin werde die Wohnung nur noch zu einem höheren Preis verkaufen; der neue Kaufpreis sollte 472.400 € betragen. Mit dieser Erhöhung war der Interessent nicht einverstanden und nahm von einem Vertragsschluss Abstand. Die Investorin veräußerte die Wohnung zu dem höheren Preis an einen anderen Erwerber.

Mit der Klage verlangte der Interessent im Wesentlichen Erstattung der Kosten von rund 9.000 €, die ihm infolge der Rückabwicklung des Kreditvertrages entstanden. Diese Klage wies der Bundesgerichtshof zurück, da die Investorin keine vorvertraglichen Schutzpflichten verletzt habe.

Die Entscheidung liegt auf der Linie der ständigen Rechtsprechung. Im BGH-Fall trafen zwei zivilrechtliche Grundprinzipien aufeinander: Einerseits die Freiheit, Verträge zu schließen oder davon abzusehen (Privatautonomie), und andererseits die Achtung vorvertraglicher Schutzpflichten, die bei Vertragsverhandlungen entstehen können.

Nach ständiger Rechtsprechung hat jede Partei im Rahmen der Privatautonomie bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Wer in Erwartung des Vertragsabschlusses Aufwendungen tätigt, macht das grundsätzlich auf eigene Gefahr. Diese können nur ganz ausnahmsweise vom Verhandlungspartner zu ersetzen sein: Dann muss nach den Verhandlungen der Vertragsschluss als sicher anzunehmen sein und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden. (Nur) in einer solchen Konstellation können die Aufwendungen unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten gemäß § 311 Absatz 2 BGB zu erstatten sein, falls der Partner den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt.

Bei einem geplatzten Grundstückskauf sind an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten noch strengere Anforderungen zu stellen. Grund sind die zwingenden Formvorschriften der notariellen Beurkundung des Kaufs. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn hierfür ein triftiger Grund fehlt. Voraussetzung der Haftung ist eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung. Eine solche liegt beispielsweise im Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder wenn eine solche zunächst bestand, der potentielle Vertragspartner im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von dieser Bereitschaft abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren. Der Vertragspartner kann nicht bereits für die Verweigerung der Beurkundung ohne triftige Gründe haften. Das bedeutete nämlich einen indirekten Zwang zum Abschluss des Vertrags. Ein solcher liefe dem Zweck der notariellen Form zuwider, die eine Bindung ohne Einhaltung der Form gerade verhindern soll.

Daher müssen Immobilienerwerber darauf achten, bis zur notariellen Beurkundung noch die Möglichkeit zu haben, vom Kreditvertrag Abstand nehmen zu können. Das lässt sich z.B. durch vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte regeln. Ansonsten müsste ihnen der - in der Praxis kaum zu führende - Beweis gelingen, der Verkäufer habe von Anfang an keine Abschlussbereitschaft gehabt oder aber sei davon unbemerkt abgerückt. Andererseits bleibt es auch Käufern unbenommen, bis zur Beurkundung noch Abstand vom Vertrag zu nehmen.

Eine ausdrückliche formlose (d.h. nicht notariell beurkundete) Vereinbarung der Parteien, für den Fall des Nichtabschlusses des Vertrags die vergeblich aufgewendeten Kosten der anderen Partei zu tragen, ist dagegen problematisch, da dies zu einer faktischen Bindung der Parteien auch vor der notariellen Beurkundung führen könnte. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH sind formlose Vereinbarungen unwirksam, die einen Vertragsteil bereits dadurch wirtschaftlich binden, dass für den Fall des Unterbleibens des Immobiliengeschäfts ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vereinbart werden. Welche Vereinbarungen dagegen noch formlos wirksam sind, ist einzelfallabhängig und bedarf einer umfassenden rechtlichen Prüfung.

Dr. Jürgen Hoffmann / Dr. Moritz Beneke

In folgendem Newsletter erschienen : Newsletter 4/18

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