Newsletter
Neues zu Gründen für die Kündigung von Wohnraum
Der BGH hat sich wieder einmal mit der der Frage befasst, wann ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses hat. Der Fall betrifft zwar eine nicht alltägliche Konstellation, die Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten. Die Aussagen des BGH (Urteil vom 10.05.2017, Az.: VIII ZR 292/15) sind aber über den entschiedenen Fall hinaus für viele Mietverhältnisse relevant.
Worum geht es? Die Beklagten sind seit 1996 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die klagende Vermieterin ist ein eingetragener Verein. Dieser hatte das Mietshaus 2015 erworben. Es war sanierungsbedürftig. Der Verein war zugleich an einer Gesellschaft beteiligt, die vielfältige Einrichtungen zur medizinischen, sozialen und pädagogischen Betreuung unterhält. Diese Gesellschaft sollte das Gebäude unter Nutzung von staatlichen Fördermitteln (von 2,1 Mio. €) sanieren und umbauen. Im Mehrfamilienhaus sollten soziale Wohngruppen untergebracht werden, in einem Nebengebäude eine Tischlerei. Der Verein wollte die Immobilie zur Verwirklichung des Projektes an die Gesellschaft vermieten. Er kündigte das Mietverhältnis. Er stützte sich insbesondere auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Er habe ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, die Fortsetzung des Mietverhältnisses hindere ihn an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie, dadurch erleide er erhebliche Nachteile, Bei Fortbestand des Mietverhältnisses könne er das geplante Projekt nicht durchführen. Die Zahlung der staatlichen Fördermittel setze die Schaffung von Wohnplätzen unabdingbar voraus.
Die Mieter widersprachen der Kündigung.
Der Verein klagte auf Räumung und Herausgabe. Damit hatte er in der ersten Instanz Erfolg. Die Berufungsinstanz wies die Klage ab, der Verein habe nicht belegt, welche Nachteile ihm – und nicht der anderen Gesellschaft, an der er beteiligt – drohe.
Der BGH bestätigte die Berufungsentscheidung. Die Voraussetzungen der sogenannten Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) lägen nicht vor. Der Verein habe auch sonst kein allgemein berechtigtes Interesses an der Kündigung (§ 573 Abs. 1 BGB).
Damit überträgt der BGH die in seinem Urteil vom 29.03.2017 (vgl. Newsletter 3/2017) für einen geschäftlichen oder beruflichen Bedarfes des Vermieters entwickelten Grundsätze auf andere Fälle eines Nutzungswunsches des Vermieters. Danach sind die geltend gemachten Belange, die zur Kündigung berechtigen sollen, zunächst zu gewichen. Dies hänge davon ab, welchem gesetzlichen Regeltatbestand das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses am ehesten vergleichbar sei. Falls dieses Interesse eine große Nähe zum Eigenbedarf habe, reiche regelmäßig, dass das Vorenthalten der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründe. Falls das Vermieterinteresse mehr einer wirtschaftlichen Verwertung gleiche, müsse das Vorenthalten einen Nachteil von einigem Gewicht begründen.
Das verneinte der BGH im entscheidenden Fall. Er ließ dabei offen, ob sich der Verein überhaupt auf ein Interesse seiner Beteiligungsgesellschaft berufen könne. Er verfolge eigene wirtschaftliche Interessen, indem er Aufwendungen für die Sanierungsmaßnahmen dadurch ersparen wolle, dass er die Immobilie zur gewerblichen Nutzung dem Dritten überlasse. Zudem sei er als Gesellschafter an Gewinnen seiner Beteiligungsgesellschaft beteiligt. Damit weise die Interessenlage des vermietenden Vereins eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf. Daher müsse der Vermieter durch das Vorenthalten der Mieträume einen Nachteil von einigem Gewicht erleiden. Dies sei jedoch nicht der Fall. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses gefährde auch die Finanzierung und Verwirklichung des Gesamtprojektes nicht, sondern führe lediglich dazu, dass nur ein geringer Teil der geplanten Wohngruppen nicht geschaffen werden könne.
In folgendem Newsletter erschienen : Newsletter 5/17
Drucken | Teilen