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Gesetzesänderung: Mietanpassungen wegen Corona-bedingter Schließungen
Aufgrund der öffentlich-rechtlichen Maßnahmen zur Eindämmung der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie können viele gewerbliche Mieter die angemieteten Räume entweder gar nicht oder nur in eingeschränktem Maße nutzen. Von den Mietern wird daher immer lauter die Frage gestellt, ob sie nicht zur Minderung der Miete wegen eines Mangels oder zur Anpassung des Mietvertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage berechtigt sind.
In der Rechtsprechung wird dieses Ansinnen weitestgehend zurückgewiesen (vgl. Landgericht Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20; Landgericht Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 – HK O 17/20; Landgericht Frankfurt, Urteil vom 02.10.2020 – 2-15 O 23./20; anderer Ansicht LG München I, Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20).
Um die Verhandlungsposition betroffener Mieter zu stärken, hat der Gesetzgeber diesbezüglich an versteckter Stelle – nämlich als Art. 10 des Gesetzes zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens – eine Änderung vorgesehen, nach der dem Art. 240 EGBGB ein § 7 hinzugefügt wird, durch den die Vermutung aufgestellt wird, dass, soweit vermietete oder verpachtete Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar seien, § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich anwendbar sei. Bei der Nutzbarkeit der gemieteten gewerbliche Grundstücke oder Räume zu dem vorgesehen Zweck handele es sich insofern um einen Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist. Dieser habe sich nach Vertragsschluss durch die COVID-Pandemie bzw. die zu deren Bekämpfung beschlossenen hoheitlichen Schließungsmaßnahmen schwerwiegendgeändert.
Die Regelung ist erst im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens in den Gesetzesentwurf aufgenommen. Der Bundestag hat das Gesetz am 17.12.2020 beschlossen; der Bundesrat hat ihm am 18.12.2020 zugestimmt. Das Gesetz soll rückwirkend ab dem 01.10.2020 gelten.
Ob sich durch die beschlossene Gesetzesänderung eine wesentliche Verbesserung für die betroffenen Mieter ergibt, muss sich noch zeigen. Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 19/25322, S.19 ff.), stellt die gesetzliche Regelung nur klar, dass die Regelungen über die Störung der Geschäftsgrundlage auch in der besonderen Situation der COVID-19-Pandemie grundsätzlich anwendbar seien. Durch sie werde nur eine – widerlegliche – Vermutung aufgestellt, dass sich ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden sei, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert habe. Die weiteren Merkmale blieben jedoch unberührt und seien im Streitfall von der Partei, die sich auf die Regelung berufe, darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen.
Insoweit ist in der Gesetzesbegründung explizit aufgeführt, dass sich die Vermutungswirkung nicht auf die Frage beziehe, ob dem Mieter aufgrund der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung ein Festhalten am unveränderten Vertrag noch zumutbar sei.
Des Weiteren wird für die Frage der Prüfung der Zumutbarkeit darauf verwiesen, dass von Bedeutung sei, wie stark sich die Beschränkungen auf den Betrieb des Mieters auswirken und ob der Mieter öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten kann, mit denen er die Umsatzausfälle infolge staatlicher Beschränkungen jedenfalls teilweise kompensieren kann und ob er Aufwendungen erspart hat. Vertragsanpassung könne nur in angemessenem Umfange verlangt werden, wobei nur diejenige Rechtsfolge begehrt werden könne, welche die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsteile in ein angemessenes Gleichgewicht bringe.
Insbesondere aufgrund der Tatsache, dass grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko der angemieteten Räume trägt, dürfte ein Anpassungsanspruch des Mieters nur in Ausnahmefällen bestehen.
In folgendem Newsletter erschienen : Newsletter 9/20
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