Künftige Bauerrichtungskosten können Grunderwerbsteuern erhöhen

Kürzlich hat der BFH entschieden, dass unter bestimmten Umständen künftige Bauerrichtungskosten (Werkvertrag) zusätzlich zu den Kosten für den Erwerb eines unbebauten Grundstücks (Kaufvertrag) in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind.

Nach dem Urteil vom 27.09.2012, Az.: II R 7/12, des BFH ist entscheidend, ob sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit einem Grundstückskaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest sachlichen Zusammenhang stehen, ergibt, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrages unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält; dann läge ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vor, auf den sich der grunderwerbsteuerliche Erwerbsvorgang beziehe (Festhalten an der ständigen Rechtsprechung). Gegen die ständige Rechtsprechung des BFH zum einheitlichen Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht würden keine unionsrechtlichen oder verfassungsrechtlichen Bedenken bestehen. Diese stünde nicht im Widerspruch zu der Rechtsprechung der Umsatzsteuersenate des BFH.

Die Kläger erwarben durch notariell beurkundeten Kaufvertrag von einer Privatperson je zur Hälfte ein unbebautes Grundstück zu einem Kaufpreis i.H. von 46.314 €. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer i.H. von insgesamt 1.620 € fest. Das Finanzamt stellte später fest, dass die Kläger zwei Wochen nach Kaufvertragsabschluss einen Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen T-GmbH über die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf dem erworbenen Grund und Boden zu einem Gesamtkaufpreis für ein künftiges "schlüsselfertiges Haus" i.H. von 120.013 € abgeschlossen hatten. In den Erwerb des Grundstücks und in die Bebauung war das Baubetreuungsunternehmen E-GmbH einbezogen. In einer gemeinsamen Werbebroschüre traten die T-GmbH und die E-GmbH in Bezug auf die Bauplanung und Bauerrichtung unter einem gemeinsamen Logo als "ein starkes Team" auf, das Baupartner zusammen bringe, die sich sonst nicht finden würden. Die E-GmbH hatte von den Grundstückeigentümern die Erlaubnis erhalten, das unbebaute Grundstück am Markt anzubieten. Anlässlich eines Termins vier Wochen vor dem Grundstückskaufvertrag hatten die Kläger mit der T-GmbH den auf dem Grundstück zu errichtenden Haustyp und den Kaufpreis besprochen. Die Grundstücksveräußerer lernten die Kläger erstmalig beim Notartermin für den Grundstückskaufvertrag kennen. Das FA setzte Grunderwerbsteuer durch geänderte Bescheide unter Berücksichtigung der Bauerrichtungskosten i.H. von 120.013 € auf zusammen 5.820 € fest.

Im Gegensatz zum Niedersächsischen Finanzgericht, Az.: 7 K 192/09, 7 K 193/09, sah der BFH das Grundstück zusammen mit dem noch zu errichtendem Gebäude als Gegenstand des Erwerbsvorgangs an.

Ob ein sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückkaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu entscheiden. Nach dem BFH ist ein objektiver sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag auch dann indiziert, wenn der Veräußerer dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrages über das Grundstück aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot später annimmt (s. BFH-Urt. in BFH/NV 2010, 63 und in BFH/NV 2012, 1549, jeweils m.w.N.).

Nicht erforderlich für einen objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag ist, dass das Angebot auf Veräußererseite in einem Schriftstück und zu einem einheitlichen Gesamtpreis unterbreitet wird oder dass auf Veräußererseite nur eine Person auftritt.

Für die Beratungspraxis bedeutet dies, dass zur Vermeidung einer Einbeziehung zukünftiger Bauerrichtungskosten in die Grunderwerbsteuer eine Trennung zu dem Erwerbsgeschäft über das unbebaute Grundstück anhand der Kriterien des BFH herbeizuführen ist. Hierauf ist bereits in der Vermarktungsphase zu achten.

Dr. D. Rabback

In folgendem Newsletter erschienen : Newsletter 12/12

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