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Regelungen zum Schutz der Mieter im Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie
Durch die zur Eindämmung der COVID-19-Pandemieverhängten Einschränkungen ergeben sich auch erhebliche wirtschaftliche Folgen wie Einkommensverluste bei Personen, die ihren Lebensunterhalt aus dem Betrieb von Einrichtungen oder Unternehmen bestreiten oder von deren Einnahmen abhängig sind.
Um die sich hieraus ergebenden Folgen abzumildern hat der Gesetzgeber das Gesetz zur Abwendung der Folgen der COVID- 19-Pandemie erlassen. Dieses ist am 27.03.2020 ausgefertigt worden und im Bereich des bürgerlichen Rechtes am 01.04.2020 in Kraft getreten.
Um Mieter vor dem Verlust Ihrer Wohnung oder der zur Erzielung von Einkünften benötigten Gewerbeflächen zu schützen, sieht der neue Art. 240 § 2 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) vor, dass der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht alleine aus dem Grund kündigen kann, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 fällig werdende Mieten nicht zahlt, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Bereits im Gesetz angelegt ist die Möglichkeit der Verlängerung des Zeitraumes, in dem die Zahlungsrückstände entstanden sind, bis zum 30.09.2020.
Der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung ist – anders als noch in der ersten Formulierungshilfe der Bundesregierung (siehe dazu unseren Newsletter 3/20) – nachzuweisen. Der Mieter muss also den Zusammenhang zwischen seiner Nichtleistung der Miete und der COVID-19-Pandemie glaubhaft machen. Er muss hierzu Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür gibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann er sich einer Versicherung an Eides statt oder sonstiger geeigneter Mittel bedienen, wie z.B. des Nachweises der Antragstellung bzw. einer Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder anderer Nachweise, aus denen sich der Ausfall des Einkommens ergibt.
Mieter von Gewerbeimmobilien können den Zusammenhang zwischen der COVID-19 -Pandemie und der Nichtleistung in der Regel dadurch glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt ist.
Durch die Aussetzung der Möglichkeit, Mietverhältnisse wegen Nichtzahlung der Miete außerordentlich gemäß § 543 BGB bzw. § 569 BGB oder ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen, ergibt sich kein Leistungsverweigerungsrecht wie bei anderen in Art. 240 § 1 EGBGB geregelten Dauerschuldverhältnissen. Vielmehr bleibt der Mieter nach den allgemeinen Regelungen zur Leistung verpflichtet und kann nach allgemeinen Regelungen in Verzug geraten.
Da Miete gemäß § 556b BGB regelmäßig zum dritten Werktag eines jeden Monats fällig wird, gerät der Mieter, der seine Miete nicht leistet, mit Ablauf dieses Datums in Verzug, ohne dass es einer weiteren Mahnung bedarf. Er schuldet dann auch Verzugszinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. (bei Verbrauchern) bzw. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. (bei gewerblichen Mietern). Diesen Anspruch kann der Vermieterauch sogleich gerichtlich titulieren lassen.
Durch die Aussetzung des Rechtes zur Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete werden sonstige Kündigungsrechte nicht berührt. Der Vermieter kann also auch während der Geltungsdauer des Gesetzes aufgrund von Mietrückständen, die in früheren Zeiten aufgelaufen sind oder aus einem späteren Zeitraum resultieren, kündigen. Auch eine Kündigung aus sonstigen Gründen, wie etwa Vertragsverletzungen anderer Art oder wegen Eigenbedarfs sind nicht ausgeschlossen. Ebenso ist bei unbefristeten Mietverhältnissen über Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, die ordentliche Kündigung ohne Kündigungsgrund gemäß § 580a BGB weiter zulässig.
Die Schutzregelungen zu Gunsten der Mieter gelten sowohl in Wohnraummietverhältnissen als auch in Gewerbemietverhältnissen sowie gemäß Art. 240 § 2 Abs. 3 EGBGB auch bei der Pacht. Von ihnen kann nicht zu Lasten des Mieters oder Pächters abgewichen werden.
Die vorstehenden Beschränkungen der Kündigung sind nur bis zum 30.06.2022 anzuwenden. Nach diesem Zeitpunkt kann auch wegen Zahlungsrückständen, die in der Zeit vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 eingetreten und bis zu diesem Zeitpunkt nicht ausgeglichen sind, gekündigt werden.
In Fällen des Erfordernisses der Nichtzahlung oder eingeschränkten Mietzahlung aus Liquiditätsgründen empfiehlt sich eine Kontaktaufnahme mit dem Vermieter, um mit diesem eventuelle Stundungs- oder Minderungsvereinbarungen zu treffen.
In folgendem Newsletter erschienen : Newsletter 5/20
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