Newsletter
Wann kann ein Mieter die Rückgabe der Mietsicherheiten (z.B. Kautionssparbuch) vom Vermieter verlangen?
In einer aktuellen Entscheidung hat sich der BGH mit Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, mit der Frage befasst, wann ein Mieter die Rückgabe der von ihm gestellten Mietsicherheiten vom Vermieter verlangen kann. Im juristischen Sinne also, wann der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Mietsicherheiten fällig wird.
Der BGH stellt zudem in seinem Urteil klar, dass sich der Vermieter trotz einer vom Mieter gestellten Sicherheit, wegen einer bereits verjährten Betriebsnebenkostenabrechnung nicht aus dieser befriedigen darf.
Der Kläger mietete für einen Zeitraum von 2002 bis Mai 2009 vom beklagten Vermieter eine Wohnung in Erfurt an. Der Mieter richtete zu Beginn des Mietverhältnisses ein Kautionssparbuch zur Sicherheit ein, verpfändete dieses zu Gunsten des Vermieters und händigte es diesem aus.
Der Vermieter fertigte für den Mietzeitraum Betriebsnebenkostenabrechnungen und legte sie dem Mieter fristgerecht vor. Für den Mietzeitraum von 2006 bis 2009 ergaben sich Nachzahlungsansprüche zu Gunsten des Vermieters in Höhe von ca. € 959, die der Mieter bis zum Mietende nicht beglich.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses (Ende 2009) begehrte nunmehr der Mieter mit der am 28.12.2012 erhobenen Klage die Freigabe der Mietsicherheiten, der Vermieter erhob im selben Prozess am 21.02.2013 Widerklage und verlangte die Zahlung der rückständigen Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von insgesamt € 959. Beide Parteien waren wechselseitig der Meinung, dass die Forderungen der anderen Partei bereits verjährt waren. Sie erhoben daher jeweils die Einrede der Verjährung.
Das Amtsgericht wies die Klage des Mieters ab und gab der Widerklage des Vermieters in Höhe von rund € 128 statt. Die Berufung des Mieters ist bei dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Der BGH entschied, dass das Berufungsgericht (Landgericht) mit der dort gefundenen Begründung die Berufung hätte nicht abweisen dürfen.
Das Landgericht hatte nämlich entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Freigabe der Mietsicherheit und Rückgabe des Kautionssparbuchs mit Beendigung des Mietverhältnisses entsteht und nach Ablauf von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird. Im vorliegenden Fall wäre - so die Ansicht des Landgerichts - der Anspruch des Mieters mit Klageerhebung bereits verjährt.
Der BGH hat demgegenüber entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Mietsicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters fällig wird. Hat der Mieter eine (Kautionssparbuch-)Forderung verpfändet entsteht nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch des Mieters auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs. Der Vermieter ist jedoch erst zur Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs verpflichtet, wenn das „Sicherungsbedürfnis“ entfallen ist, also zu einem Zeitpunkt, in dem der Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann.
Grundsätzlich gilt: Soweit der Anspruch eines Gläubigers durch eine Hypothek, eine Schiffshypothek oder ein Pfandrecht (z.B. Verpfändung einer Forderung zur Sicherheit) gesichert wird, kann sich der Gläubiger nach § 216 Abs. 1 BGB trotz der Verjährung seines Anspruchs aus den Sicherheiten befriedigen. Nach § 216 Abs. 3 BGB gilt das vorstehend Gesagte aber nicht für den Fall, dass es sich bei der Forderung um wiederkehrende Leistungen handelt.
Der BGH hat ausführlich in seiner Entscheidung dargelegt, dass Betriebs- und Nebenkosten-nachforderungen als wiederkehrende Leistungen zu qualifizieren sind und damit § 216 Abs. 3 BGB einschlägig ist. Damit stellte der BGH - entgegen der Annahme des Berufungsgerichts fest -, dass der Vermieter das zur Sicherheit verpfändete Sparbuch nicht verwerten darf, soweit seine Forderungen aus den Betriebs- und Nebenkosten verjährt sind.
Dabei ist zu beachten, dass Betriebsnebenkostennachforderungen der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren unterliegen.
Die regelmäßige Verjährungsfrist ist nicht zu verwechseln mit der Mitteilungspflicht nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, wonach der Vermieter die jährliche Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen hat.
Im vorliegenden Fall waren die Betriebskostenforderungen der Jahre 2006 bis 2008 bereits verjährt, so dass der Vermieter lediglich die Zahlung der nicht verjährten Nebenkosten für das Jahr 2009 von seinem ehemaligen Mieter verlangen konnte. Darüber hinausgehende Ansprüche standen dem Vermieter nicht zu.
In folgendem Newsletter erschienen : Newsletter 11/16
Drucken | Teilen